Facility management sempre più sostenibile

Trattandosi di un campo che prevede attività variegate e molto diverse fra loro è giusto iniziare dando alcuni “confini” al tema di cui parliamo oggi e definire meglio ciò che si intende quando si parla di questi servizi.
L’analisi Cerved di dicembre 2023 considera il Facility Management come “l’attività di gestione integrata dell’erogazione di diversi servizi per l’edificio, lo spazio e le persone di un’azienda o di un ente (pubblico e privato)”. Date queste premesse è evidente che, per il suo svolgimento, il Facility Management preveda la sottoscrizione di specifiche formule contrattuali che permettono di affidare i servizi di gestione e manutenzione degli immobili (in toto o solo parti di essi) a un fornitore (il cosiddetto General Contractor), che si assume la responsabilità delle opere. Tra le possibilità c’è anche quella di selezionare e coordinare l’attività di altre imprese specializzate in particolari servizi (si tratta quindi di sub fornitori). A livello pratico, questo tipo di contratti hanno durata generalmente pluriannuale e prevedono il pagamento di un canone mensile per la gestione delle attività ordinarie.
La domanda che può sorgere spontanea è perché le aziende sentano il bisogno di affidarsi ad esterni per questo genere di attività. In realtà la formula del Facility Management offre molti vantaggi: permette di semplificare e snellire l’organizzazione interna; ha l’obiettivo di migliorare e ottimizzare il funzionamento e il mantenimento dei servizi legati alle persone e all’edificio; permette un risparmio dei costi nel medio e lungo periodo. In sostanza dà la possibilità alle aziende di non occuparsi di attività che non attengano al core business e di potersi concentrare e focalizzare sulle proprie attività prevalenti.
La tipologia di aziende che si avvale dei servizi di facility management spazia dai soggetti pubblici (ospedali, sedi istituzionali, scuole e università, ma anche aeroporti e stazioni), alle imprese private (industrie, grandi sedi di uffici, centri commerciali, alberghi, centri fieristici). Di questi servizi fanno parte anche diverse tipologie di pulizia professionale, che vengono identificati come “servizi per lo spazio e le persone” e comprendono molte mansioni tra cui anche la pulizia degli spazi, la cura delle aree verdi, le azioni di disinfezione e disinfestazione e la raccolta dei rifiuti.

Il mercato

Il giro d’affari del mercato italiano è imponente; Cerved stima nel 2023 2,77 miliardi di euro complessivi. Possiamo parlare di un quadro generale di stabilità dato che si è registrata solo una leggerissima flessione del -0,4% rispetto al 2022, dipeso anche dal ridimensionamento dei prezzi dei servizi erogati.
A spartirsi il giro d’affari ci sono due grandi macro settori, di dimensioni simili: i servizi tecnici per l’edificio, che valgono 1,45 miliardi di euro (-0,7% rispetto al 2022), e i servizi per lo spazio e le persone, che hanno un valore di 1,32 miliardi (stabile rispetto all’anno precedente). Per il futuro ci si attende un’ulteriore piccola riduzione del giro d’affari complessivo, stimata per il 2024 nell’ordine del -0,7%, a causa di un nuovo calo dei prezzi e per il previsto rallentamento del ciclo economico generale.

Il lato dell’offerta

Passando invece al profilo degli operatori che offrono questo genere di servizi, l’offerta è frammentata; comprende un alto numero di imprese specializzate su singoli servizi capaci di gestire l’erogazione di altre attività in modo integrato.
Per operare in questo settore non esistono delle particolari barriere che impediscano l’ingresso, ma in alcuni ambiti ad elevata complessità e, in particolare per il settore pubblico, è necessario possedere determinati attestati e certificazioni che garantiscano l’affidabilità e le competenze tecniche.
In questo momento la competizione è intensa: le imprese attive sono numerose e il fattore prezzo svolge un ruolo determinante. Come accennato, la dotazione tecnica e l’affidabilità dell’impresa sono gli elementi competitivi più importanti nel lavoro col pubblico; nell’ambito privato pesano anche le capacità commerciali e di personalizzazione dell’offerta.

Volendo provare a schematizzare il profilo delle aziende che operano in questo settore, la prima cosa che balza all’occhio è la loro estrema varietà. Ci sono società cooperative, generalmente specializzate nel segmento dei servizi di pulizia; ci sono poi consorzi di imprese di piccole e medie dimensioni, che insieme acquistano una rilevanza nazionale; non mancano filiali di gruppi multinazionali attive nei settori della ristorazione e della gestione del calore; infine, esistono piccole e media realtà nazionali multiservizi fortemente orientate all’offerta Global Service.
Vista la complessità tecnica e organizzativa di fornire una gamma di attività così vasta e diversificata, è molto frequente la creazione di consorzi, alleanze commerciali e associazioni temporanee (ATI) tra imprese specializzate nei diversi ambiti. La costituzione di ATI e di consorzi è vincolata all’acquisizione di singole commesse e solitamente termina alla scadenza del contratto, e gli accordi vengono sciolti. Tuttavia, spesso si creano alleanze durature che possono essere riproposte anche su altri clienti nel tempo.
Come è facile immaginare, in un contesto così legato all’aggiudicazione di appalti e lavori la gestione della forza lavoro non è semplice: quello del personale è infatti un elemento necessariamente molto flessibile e fortemente legato alle commesse acquisite e al numero di clienti attivi nei vari momenti. Un’altra peculiarità è data dalla possibilità per l’azienda cliente, nel momento dell’acquisizione di un nuovo contratto, di cedere una parte dei dipendenti o un ramo d’azienda alla società di facility management, che deve poi utilizzare e valorizzare le risorse acquisite e ottimizzare i processi di erogazione dei servizi da svolgere.

Elaborazione dati Cerved Marketing Intelligence a cura di David Migliori